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Les frais de notaire sont un accessoire du prix d’acquisition : conséquences

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A l’impôt des sociétés, cette question ne revêt de l’importance que pour les sociétés qui ne sont pas considérées comme des PME au sens de l’art.15 du code des sociétés.

En effet, les petites sociétés ont la faculté, pas l’obligation, d’amortir à 100% l’année d’acquisition les frais accessoires lors de l’acquisition d’un bien immeuble (art.196 cir/92 et art.61/205 comir/92).

Pour les autres sociétés, il faut procéder à l’amortissement des frais accessoires au même rythme que l’amortissement sur le bien immobilier qu’ils concernent.

Au même titre que les droits d’enregistrement, ces frais sont bien des frais accessoires au prix d’acquisition dans la mesure où l’intervention du notaire est une obligation et que l’acte pour lequel il facture ses honoraires concerne bien uniquement la transmission d’un immeuble.

Du point de vue de la TVA, la question est devenue plus pertinente depuis que les honoraires des notaires sont assujettis à la tva.

Comme il est indéniable que les frais de notaire sont un accessoire du prix de transmission de l’immeuble, il faut examiner la question de la déduction de la tva, tant dans le chef du vendeur que de l’acheteur.

Dans la mesure où l’acheteur acquiert un bien immobilier pour son usage professionnel assujetti, il est manifeste que les honoraires du notaire rentrent dans les conditions de l’art.45 ctva pour que la tva qui leur est appliquée soit déductible.

Le fait que l’immeuble ait été acquis avec application de la tva ou des droits d’enregistrement est sans importance puisque les frais engendrés par l’acquisition de l’immeuble ont été engagés pour effectuer des opérations taxées (art.45, §1, 1° ctva).

Venons-en maintenant aux conséquences pour le vendeur.

Dans la mesure où le vendeur aurait dû supporter des frais de notaire sur la vente de son immeuble, il ne pourrait récupérer la tva que dans la mesure où la vente de l’immeuble a été réalisée avec application de la tva.

En effet, l’art.44, §3, 1° a) ctva exempte de la tva la vente d’immeubles de plus de 2 ans acquis ou construits avec application de la tva.

Dès lors, si l’immeuble est vendu avec application des droits d’enregistrement, comme les frais de notaire constituent des frais accessoires, la tva sur les honoraires du notaire ne pourra être déduite par le vendeur.

C’est d’ailleurs ce qui résulte d’une décision tva du 24.03.1975 à propos des agents immobiliers, qui précise que « la tva, perçue sur une commission payée à un courtier qui s’entremet dans la vente d’un immeuble, vente qui ne tombe pas dans le champ d’application de la TVA, n’est pas déductible, même si cet immeuble était utilisé comme un bien d’investissement pour l’exercice d’une activité d’assujetti ».